由于购物中心本身是一个汇聚零售商及消费者的地方，其性质及所发挥的作用与其它物业类别有截然不同的特征：
1、购物中心的租金收入与商户营业额息息相关
购物中心的收入来源主要来自商户的租金，而商户能够付出多少租金，就取决于其营业额。商户生意好，自然能承担更高的租金，反之，商户生意不理想，便会希望透过减租、或迁往其它较低租金的铺位，以减低营运成本。
2、购物中心具有非一般的生命力
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